Lãi suất tiền gửi bình quân toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam đạt 6,38%/năm tính đến ngày 20/9/2026 — tăng 1,15 điểm phần trăm so với cuối năm 2025, theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Áp lực từ chi phí huy động đang đẩy lãi suất cho vay lên mức cao nhất trong nhiều năm, trong đó lãi suất thả nổi cho vay bất động sản dao động 13–16%/năm sau khi hết thời gian ưu đãi, khiến 61% người được khảo sát phải lùi kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến 1 năm.
Bức tranh lãi suất Q3/2026
Mặt bằng lãi suất tiền gửi leo thang
Báo cáo của NHNN công bố ngày 20/9/2026 cho thấy lãi suất tiền gửi bình quân liên ngân hàng đã tăng mạnh, phản ánh áp lực thanh khoản đang diễn ra trên toàn hệ thống. Mặt bằng lãi suất huy động của một số ngân hàng thương mại đã vượt mốc 9%/năm đối với các kỳ hạn dài, trong khi lãi suất cho vay liên ngân hàng cũng tăng theo.
Lãi suất huy động cao nhất trên thị trường tháng 10/2026 được ghi nhận tại Bắc Á Bank với 7,1%/năm, MBBank ở mức 7%/năm, và Techcombank qua kênh online ở mức 6,55–6,75%/năm. Cuộc đua huy động vốn này đang tạo áp lực trực tiếp lên chi phí đầu vào của các ngân hàng, từ đó đẩy lãi suất cho vay lên cao.
Dư nợ tín dụng và cơ cấu cho vay
Tính đến cuối Q3/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 20,75 triệu tỷ đồng, tăng 16,69% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, 77,4% dư nợ phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, phản ánh nhu cầu vốn thực của nền kinh tế vẫn duy trì ở mức cao.
Dư nợ bất động sản chiếm tỷ trọng 20–25% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, theo phân tích của Diễn đàn Doanh nghiệp. Tốc độ tăng trưởng dư nợ BĐS đang được giám sát chặt chẽ, trong bối cảnh nợ xấu liên quan đến bất động sản đã tăng hơn 10,5% so với đầu kỳ, cảnh báo rủi ro tập trung trong lĩnh vực này.
NHNN đối mặt bộ ba bất khả thi
Báo Đầu tư phân tích rằng NHNN đang đối mặt với “bộ ba bất khả thi”: kiểm soát lạm phát, ổn định tỷ giá và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế đồng thời. Trong bối cảnh đó, NHNN đã giữ nguyên lãi suất điều hành trong Q3/2026, không nới lỏng chính sách tiền tệ như kỳ vọng của một số chuyên gia. Quyết định này phản ánh sự thận trọng của cơ quan quản lý trước áp lực lạm phát và biến động tỷ giá.
Lãi suất cho vay bất động sản
Bảng lãi suất vay mua nhà các ngân hàng lớn
Bảng dưới đây tổng hợp lãi suất cho vay mua nhà tại 20 ngân hàng thương mại hàng đầu, theo số liệu của VPBank và batdongsan.com.vn (tháng 6/2026):
| Ngân hàng | Lãi suất ưu đãi | Lãi suất thả nổi sau ưu đãi |
|---|---|---|
| Vietcombank (VCB) | 8,5–9%/năm | 9,6%/năm |
| BIDV | 8,5–9,5%/năm | 9–10%/năm |
| Techcombank | 7,5–8,5%/năm | 8,5–9,5%/năm |
| MBBank | 8–8,5%/năm | 9–9,5%/năm |
| VPBank | 8–9%/năm | 10–11%/năm |
| ACB | 7,5–8,5%/năm | 9–10%/năm |
| Sacombank | 8–9%/năm | 9,5–10,5%/năm |
Lãi suất ưu đãi thường áp dụng trong 12–24 tháng đầu. Lãi suất thả nổi được tính theo lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng biên độ 3,5–4,5%.
Thực trạng lãi suất thả nổi và áp lực lên người vay
Theo khảo sát của VCCI công bố đầu năm 2026, lãi suất cho vay đầu tư bất động sản đã leo lên mức 13–15%/năm, cá biệt một số ngân hàng áp dụng mức 16%/năm đối với các khoản vay có mục đích đầu tư BĐS thuần túy. Đây là mức cao nhất kể từ giai đoạn khủng hoảng tín dụng 2012–2013.
Số liệu từ VARS (Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản) cho thấy 61% người được hỏi cho biết họ đã phải lùi kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến 1 năm do áp lực lãi suất. Tâm lý thận trọng đang bao trùm thị trường BĐS, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thứ cấp và đầu tư cho thuê.
Tính toán mức tăng lãi vay nhà: Khoản vay 3,5 tỷ đồng, thời hạn 20 năm tại lãi suất thả nổi 14%/năm có mức lãi tháng đầu tiên khoảng 40,8 triệu đồng — chênh lệch gần 19,1 triệu đồng/tháng so với mức lãi suất ưu đãi trung bình 8,5%/năm cùng kỳ năm trước, tương đương gần 229 triệu đồng/năm.
Tác động đến người mua nhà
Để hình dung rõ áp lực lãi suất, xét ví dụ một khoản vay 3,5 tỷ đồng mua nhà với thời hạn 20 năm tại một ngân hàng có lãi suất thả nổi 14%/năm:
- Gốc hàng tháng: 3.500.000.000 ÷ 240 tháng = 14.583.333 đồng
- Lãi tháng đầu (14%/năm): 3.500.000.000 × (14% ÷ 12) = 40.833.333 đồng
- Tổng trả tháng đầu: 14.583.333 + 40.833.333 = 55.416.666 đồng
So với mức lãi suất ưu đãi trung bình 8,5%/năm cùng kỳ năm trước, khoản lãi tháng đầu chênh lệch lên tới 19,1 triệu đồng/tháng — tức người vay phải trả thêm khoảng 229 triệu đồng/năm chỉ riêng tiền lãi.
Với mức thu nhập hộ gia đình trung bình tại Hà Nội và TP.HCM khoảng 30–40 triệu đồng/tháng, tỷ lệ nợ/vốn sở hữu (DTI) của nhiều hộ gia đình đã vượt ngưỡng 40%, tiệm cận giới hạn cho vay an toàn theo khuyến nghị quốc tế.
Lãi suất cho vay cá nhân và doanh nghiệp
Cho vay cá nhân: Khoảng cách lớn giữa thế chấp và tín chấp
Theo tổng hợp dữ liệu ngành ngân hàng từ CafeF (ngày 17/10/2026), lãi suất cho vay hiện dao động trong khoảng rộng từ 5,5% đến 24%/năm, phản ánh sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc:
| Phân khúc | Lãi suất cho vay |
|---|---|
| Vay thế chấp (bất động sản, xe) | 5,5–10%/năm |
| Vay mua ô tô | 7–12%/năm |
| Vay tín chấp cá nhân | 12–24%/năm |
| Vay tiêu dùng không tài sản đảm bảo | 18–28%/năm |
Khoảng cách giữa lãi suất thế chấp và tín chấp lên tới 18 điểm phần trăm cho thấy rủi ro tín dụng được định giá rất khác nhau giữa các nhóm khách hàng. Người vay tín chấp, thường là những người không có tài sản thế chấp, đang chịu áp lực lãi suất nặng nề nhất.
Cho vay doanh nghiệp: Chi phí vốn tăng
Đối với doanh nghiệp, lãi suất cho vay trung dài hạn phục vụ sản xuất kinh doanh cũng tăng theo xu hướng chung. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng chịu mức lãi suất cao nhất, dao động từ 11–16%/năm tùy theo quy mô và tình hình tài chính.
Theo VCCI, chi phí lãi vay tăng đang ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch đầu tư mở rộng của doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) vốn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm quy mô dự kiến hoặc dời thời gian triển khai dự án mới.
Tác động đến thị trường bất động sản
Thị trường giảm thanh khoản, giá điều chỉnh
Áp lực lãi suất đang tạo ra vòng xoắn giảm thanh khoản trên thị trường BĐS. Người mua để ở bị loại khỏi khả năng vay vốn với mức lãi suất hợp lý, trong khi nhà đầu tư rút lui vì tỷ suất lợi nhuận cho thuê không còn hấp dẫn khi chi phí lãi vay cao hơn lợi suất cho thuê ròng (thường chỉ 4–6%/năm tại Hà Nội và TP.HCM).
Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, nợ xấu bất động sản tăng hơn 10,5% so với đầu kỳ là tín hiệu cảnh báo sớm về khả năng phát sinh rủi ro hệ thống nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài sang Q4/2026. Tỷ trọng dư nợ BĐS ở mức 20–25% tổng dư nợ tín dụng cũng khiến ngành ngân hàng dễ tổn thương trước biến động của thị trường BĐS.
Phân hóa giữa các phân khúc
Trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang chứng kiến áp lực giảm giá rõ rệt hơn, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền (giá dưới 2 tỷ đồng) vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn nhờ nhu cầu ở thực. Các chủ đầu tư có dự án ở phân khúc này cũng được ngân hàng ưu tiên cho vay hơn thông qua các gói tín dụng ưu đãi của Chính phủ.
Dự báo lãi suất Q4/2026
Kịch bản cơ sở: Lãi suất đi ngang
Theo đa số các chuyên gia kinh tế, lãi suất điều hành của NHNN nhiều khả năng giữ nguyên trong Q4/2026. Tuy nhiên, lãi suất thị trường (cả huy động và cho vay) có thể tiếp tục tăng nhẹ 0,3–0,5 điểm % do áp lực thanh khoản cuối năm và nhu cầu vay vốn tăng cao trong mùa sản xuất kinh doanh cuối năm.
Lãi suất cho vay bất động sản dự kiến duy trì ở mức 13–15%/năm đối với thị trường thứ cấp và có thể lên tới 16%/năm tại một số ngân hàng có áp lực thanh khoản lớn hơn.
Kịch bản bi quan: Lãi suất tăng thêm
Nếu áp lực lạm phát tăng mạnh hoặc tỷ giá VND/USD biến động lớn, NHNN có thể phải tăng lãi suất điều hành thêm 0,5–1 điểm % trong Q4. Kịch bản này sẽ đẩy lãi suất thả nổi cho vay BĐS lên mức 16–18%/năm, tạo ra áp lực lớn hơn lên cả người mua nhà và doanh nghiệp BĐS.
Yếu tố cần theo dõi
Các nhà đầu tư và người mua nhà cần theo dõi sát các chỉ số: (1) quyết định lãi suất điều hành của NHNN trong các phiên họp Q4/2026, (2) biến động tỷ giá VND/USD trên thị trường liên ngân hàng, (3) chính sách tín dụng bất động sản của Chính phủ, và (4) tình hình thanh khoản của hệ thống ngân hàng những tháng cuối năm.
Kết luận
Lãi suất cho vay tại Việt Nam đang ở giai đoạn tăng mạnh nhất trong nhiều năm, với lãi suất tiền gửi bình quân tăng 1,15 điểm % chỉ trong 9 tháng đầu năm 2026. Người mua nhà và doanh nghiệp BĐS đang chịu áp lực nặng nề nhất, khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 16%/năm và nợ xấu BĐS tăng hơn 10,5%.
Mặt bằng lãi suất cho vay dao động rộng từ 5,5% đến 28%/năm phản ánh sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc — từ vay thế chấp bất động sản đến tín chấp cá nhân. Với 61% người mua nhà lùi kế hoạch và dư nợ BĐS chiếm 20–25% tổng dư nợ tín dụng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt.
Dự báo Q4/2026, lãi suất nhiều khả năng duy trì ở mức cao hiện tại hoặc tăng nhẹ thêm 0,3–0,5 điểm %, đòi hỏi người vay cần có kế hoạch tài chính dài hạn và cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trước khi cam kết vay vốn.
Nguồn: NHNN, VPBank, batdongsan.com.vn, VCCI, Diễn đàn Doanh nghiệp, Topi.vn, CafeF, Báo Đầu tư.
